Особенности разрешения земельных споров

Юристы ФОСБИ благополучно завершили в кассационной инстанции земельный спор в пользу своего доверителя. Проблема заключалась в наложении границ земельных участков, некорректно возведенных сооружениях, строениях на спорных территориях. 

Земельные споры — это конфликтные ситуации, возникающие в связи с правами на земельные участки и различными ситуациями в их использовании. Они регулируются как общими нормами — Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, ГПК РФ, АПК РФ, так и специализированным законодательством, а также региональным и муниципальным. 

Сторонами в земельных спорах могут выступать собственники, арендаторы, пользователи земли, юридические и физические лица, нарушившие их права, а также органы власти и управления, принявшие решения, ущемляющие права заинтересованных лиц. 

Земельные споры можно классифицировать по разным критериям:

По предмету спора:

• споры о праве собственности на земельный участок (например, в связи с наследованием, куплей-продажей); 
• споры о границах земельных участков (разногласия относительно точной линии границы между соседними участками); 
• споры о праве пользования (оспаривание прав на возделывание, строительство или другие действия на участке); 
• споры, связанные с оценкой земли (разногласия по поводу стоимости для целей налогообложения или сделок); 
• споры о возмещении убытков, причинённых нарушением земельных прав. 

По содержанию разногласий:

• споры о признании права на земельный надел;
• споры о прекращении или изменении земельных правоотношений;
• споры о присуждении исполнения конкретного действия в пользу заинтересованного участника. 

По порядку рассмотрения:

• споры, рассматриваемые с обязательным соблюдением досудебного порядка урегулирования конфликта;
• споры, рассматриваемые непосредственно в судебных органах;
• споры, рассматриваемые в третейском суде (при наличии соглашения сторон). 

Также выделяют споры, возникающие при предоставлении земельных участков, в ходе осуществления прав на использование земли, при изъятии земельных участков, из негаторных исков, в связи с земельно-планировочными работами. 

В рассматриваемой нами ситуации имелись спорные ситуации с границами земельных участков, частично установленных еще в 90-е годы прошлого века, возведенными сооружениями.

К основным причинам возникновения земельных споров относятся:

• неточности в документах на собственность, особенно если они формировались до 1998 года;
• нарушение прав землепользования;
• ошибки при межевании;
• реестровые ошибки в ЕГРН (например, неверные сведения о местоположении границ, координатах объектов недвижимости); 
• самовольное занятие территории;
• отказ в государственной регистрации права или кадастровом учёте земельного участка; 
• конфликты интересов между собственниками соседних участков. 

Часто приходиться сталкиваться с ситуациями, когда собственник не желает видеть собственных ошибок в документах, межевании границ земельных участков и эмоционально готов доказывать свою правоту не обращая внимание на ошибки в документации. При переводе спора в судебную плоскость залог успеха – грамотная правовая экспертиза текущей ситуации, с принятием всех текущих слабых мест в существующей позиции.  

Согласно статье 64 Земельного кодекса РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке. До принятия дела к производству суд может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд при наличии третейского соглашения. На нашей практике хотим отметить, что самый быстрый и действенный способ решить любой конфликт – это найти взаимоприемлемое решение в процессе переговоров.

Переговоры — первый шаг в урегулировании спора без постороннего вмешательства. Медиация — привлечение нейтрального посредника для помощи в достижении взаимовыгодного решения. 

Когда договориться не получилось, остается судебное разбирательство. Исковое заявление подаётся в суд общей юрисдикции (для гражданско-правовых споров) или арбитражный суд (если участниками являются юридические лица и индивидуальные предприниматели). Судебное разбирательство процесс длительный и затратный. Потратиться в суде придется не только на государственную пошлину и расходы на представительство в суде, но зачастую судами по данной категории споров назначаются судебные экспертизы для установления тех или иных обстоятельств имеющих значение для рассмотрения дела.  

Существуют особенности рассмотрения данной категории споров:

• Иски о правах на недвижимое имущество (включая земельные участки) рассматриваются по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). Например, в том случае когда спор в отношении земельного участка в Московской области, то и рассматриваться он будет или в районном суде где находиться, если спор между физическими лицами или в Арбитражном суде Московской области, если спор между субъектами предпринимательской деятельности.
• Споры о границах земельных участков требуют установления соответствия юридической и фактической границы, а также оценки наличия реестровых ошибок, что влечет проведение указанных выше судебных экспертиз и дополнительных расходов сторон в деле.
• Исправление реестровой ошибки возможно только по решению суда, если это может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц. 

Для эффективного разрешения земельного спора рекомендуем обратиться к юристам ФОСБИ, специализирующимся на земельном праве. Опыт судебных разбирательств более 25 лет, а нашему доверителю остается получить на руки решение суда с отметкой о вступлении в силу и обратиться в государственный орган по регистрации прав. Судебный акт является самостоятельным основанием для возникновения, прекращения прав.